在闲馆喝大碗茶，侃淘金史，三个中年男人梦游金水CBD

南京400以内大活场子。

在闲馆喝大碗茶，侃淘金史，三个中年男子梦游金水CBD。

2014年11月9日上午10点，我和非哥约好了。在东风路文博东路交汇处，蓝宝湾世豪小公馆旁边的闲馆，谈谈近期房地产投资的新思路。(注:本文根据真实人物和真实事物记录，未更改)南京便宜的场子。

我和非哥都是刚过不去的老人。几年前，我做家用电器。他做IT。他们都是数学系毕业的理工科男生。在不同的人生时期，他们都站在风口里，可以把猪吹到天上，随便赚点钱。

2008年金融危机后，非哥的生意越来越差。在国美、苏宁、JD.COM、淘宝几十万家电经销商的冲击下，我的生意只能留下一些茶叶费。

自2003年以来，非哥一直将资金投入办公楼，先后购买了三路金城国际广场、文博东路正宏世博中心。我把钱投到商店里，买了金水万达和蓝三期内街，还有早期的绿城百合街。南京杨将军巷服务搬哪了。

一、华少来了，老程走了南京300左右大活场子。

11月9日，也是万达办公楼认购的日子。万达邀请浙江卫视华少来郑州帮忙拉人气，在只建了十几层的办公楼施工现场整齐地装饰了办公楼大堂。这一举动真的很新鲜。形象直观地展现了未来办公大堂的真实交付。

老程是我做家用电器的同事。家用电器关闭摊位后，他于2013年10月开始筹备闲置博物馆。出生在南阳新野农村的老程，一直有着老年人的文艺情怀。长期生活在郑州，却怀念“村头树下”的农村生活。

用他的话来说，“40岁的人应该过一种可追溯的生活。”他给我讲了很多遍这段话，但我并没有真正理解。我说“有两块钱烧，再加上无所事事的鸡蛋疼痛，我想继续做梦”。但他坚持说不，所以他不顾一切地开了一家休闲博物馆，看看这个名字足够“外国鸡蛋”了！

学问人开店往往喜欢做主题或意境，而农村人往往直接去主题“XX面馆”、“XX饺子馆”。前者是营销驱动，后者是产品驱动。

我喜欢老程。人到40岁，依然充满文学青年的情怀。我也喜欢老程在闲馆里打造的“村头大树下”的简单色调，砖墙、水泥地、老榆树家具。生活中没有太多的生意，所以当我邀请我的朋友盲目地炫耀我的力量时，我经常选择在闲馆里放松和自由。

非哥如约来到闲馆，坐下，弹出两个软中华，拿起大茶碗，问“馆主呢？”

小二忙上前说：“程哥去上海了。”

我也意识到老程昨天朋友圈里炫目的食物“奶奶乐”和“绿茶”、“西贝孝面”、“王品牛排”等知名餐饮，原来是去上海学艺术的。南京鼓楼区大活场子。

蓝堡湾和万达的店铺需要转手吗？

“老赵，我最近正在仔细观察文博东路英地、蓝堡湾二期和文博西路的商店。我怎么认为生意不好？”非哥对四川雪花大碗茶道感到无聊。

“是的，在淘宝、JD.COM等电商的冲击下，社区商铺只能用于服务业。英地一期东门北门和南门先后开了卖女包的店，卖酒的店，卖海鲜的店，卖玉字画的店，不到一年就倒闭了。蓝堡湾贵人街也有60家左右的店铺，不到一年就换手了10多家，开关已经成为家常便饭，关一家亏了几十万就走了。附近纯一楼租金200多/平方/月，50-60平方店，月租金12000-14000，再养两个业务人员，月固定费用2万多，今年零售利润薄如纸。"

非哥说:“我的几个哥们在北京。前几天去北京逛逛。北京也是这个趋势。社区底层的商家基本不卖东西。马云做了所有的生意。购物主要是去商场，商场生意不是很火爆。商场主要是大力拓展餐饮娱乐业。这个地区的商店大家都在开酒店，酒店供过于求。附近的酒店经常关门。你看，2014年2月逃跑，听哥们说损失80多万，蓝二贵人街重庆火锅店开业4个月也关闭，蓝二期南门科源路西牛羊肉餐厅，工作5个月关闭，400多平方米，也损失了80万或90万逃跑。"

在传统实体经济低迷的背景下，郑州的资本已经转向餐饮业。以火锅店为例。2014年4月底，郑州有1731家火锅店。8月5日，统计数量显示已达2376家，3个多月增长600多家，不包括未开业、未统计的装修。估计现在已经有2800多家了。南京浦口区晚上小巷。

在郑州周边省会城市，石家庄火锅店1200家，太原1400家，西安1700多家，南京1400多家，济南1400多家。相比之下，郑州火锅行业已经达到了极度饱和的状态。南京现在有活的场子。

由于租金高，厨师成本高，传统的烹饪酒店无法维持。大家都转向了火锅店。现在郑州火锅行业竞争如此激烈。相信2015年上半年会有一批火锅店倒闭。

“非哥，2010年郑州限购后，各房地产增加了商业地产开发，店铺量价也在上涨。金水CBD附近的纯一楼卖了5万多元。今年很多地方社区底层商户空置率已经达到20%，租金也纷纷下调。以休闲博物馆下面的纯一楼为例。去年10月，他们租了联想的手机进行维修。当时每平方米230元/月/平方米。联想的手机工作了5个月就逃跑了。中间空置了5个多月。前几天听说租了“四季面馆”，每平方米只有200元/平方米。“我向非哥说明说。

非哥听后叹了口气:“恒大在文博西路，卖7万元/平米。交房一年多了，一家店没开。正红蓝堡湾三期美食一街店卖的不火。我劝你转蓝堡湾三期店。势头不是很好。拿着去年买的万达内街纯一楼的店看看，兄弟。”南京海选场子不限次。

万达内街的纯一楼商店是我去年在香港期间儿媳做出的选择。这家商店卖了4万套公寓。当她第一次去的时候，万达的销售人员说这家商店已经卖完了，让她留下电话。第三天，销售人员非常着急，她说：“一些客户退款了，或者价格在开盘时非常优惠。”就这样，她去了销售部门，刷了30万笔押金。南京1千以上的大活场子。

我对儿媳说：“看看西万达所谓的金街，整体业务还可以，但原计划偏差很大，主要依靠万达广场和百货企业吸引人，金水万达，万达除了酒店，不持有一点生意，只是卖出去，这么贵的内街未来能照顾你的租金吗？”南京靠谱的海选场子。

无奈已成事实，终于要下来了。在房地产销售中，一些房地产企业的招式确实让买家无法防范，老江湖也经常遇到新的问题。南京仙林大学城300一晚。

选择蓝堡湾三期商店，因为休闲博物馆老程，当老程选择商店时，他对金水区CBD范围持乐观态度，他认为以蓝堡湾一期为核心的金水区CBD是郑州最学问的感觉，消费水平最高，交通便利，未来有郑洪四栋办公楼，万达一栋，建业两栋。蓝堡湾三期步行街更接近2号线出口，未来休闲博物馆在附近开设分支机构是一个不错的选择。

现在看看附近的社区商店不是很乐观，红蓝堡湾四期持有17万平方米，建业持有5万多平方米，建业持有百货企业，西销售2万多平方米的商店，通过平台连接自己的百货企业，非常方便，价格只有4-5万元。

11月9日，在闲馆与非哥的交谈中，我下定决心转让万达和郑虹的店铺。下一步，去建业看看能不能和建业一起“胜利”。看了郑州无数开发商，最后还是觉得老胡比较靠谱。

三、老程在上海回来的一顿饭，非哥决定卖掉世博中心半层楼

2014年11月15日，老程回到上海三天，这三天他一心研究闲馆的第四次转型方向。南京90分钟不限次数哪有便宜。

老城租的店面位于临东风路二楼，452平方米，租金120元/平方米/月，月租金5.4万元，有三个员工的工资、水电费、物业费，月固定费近7万元。开业一年以来，处于亏损状态，日营业额基本在2000元左右。

老程给我的分析是为什么处于这样的经营状态:南京水韵的人去哪儿了。

1、商业区的成熟度不够。由于蓝堡湾二期是临时电，夏季经常在晚上10:30停电。街边的商店和居民都很尴尬，想撞墙。因此，蓝堡湾二期的入住率只有30%左右。闲馆东面的蓝堡湾三期一直是建筑工地，西面的白庙也因为车库等一系列问题被安置。村民们的另一个账户是，目前的安置费高于他们租来的房子，根本没有搬迁的主动性。南京spa包含飞机大概多少钱。

2、虽然顾客对闲置博物馆的认可度很高，但客户订单很低。参观学习多，消费体验少，经常来一群钓鱼岛，“爸爸”拍照，甚至一杯咖啡也不消费，甚至说几个“好”拍屁股离开。

我给老程的建议是关于休闲餐厅的定位。目前，郑州纯茶馆是政商打牌谈生意的地方；酒吧是买醉找浪漫的地方；咖啡店是假装强迫和小资产阶级的地方，年轻人对西方生活充满崇拜。休闲餐厅是茶馆、酒馆和咖啡的融合。努力为中国人创造一个真正的休闲空间。方向很好，但焦点总是不够。

在一年多的经营中，消费者似乎不太了解休闲餐厅所表达的精神内涵和追求，由于缺乏餐饮，客户订单太低。因此，建议在休闲餐厅增加一些餐饮，创业不仅要根据自己的个人喜好和标准，还要根据市场需求和差异化进行定位。当我反复向老程灌输里斯·特劳特的观点时，他被感动了。南京做大活的地方。

老程在上海学习，重点是在闲馆增加餐饮。15日晚6:30，我应邀和非哥一起去闲馆品尝老程准备在闲馆增加的新菜。南京400左右的场子。

“上海的餐饮重点集中在购物中心，传统购物中心扩大了更多的餐饮面积。上海的餐饮全面重视味觉、听觉、嗅觉、触觉、视觉体验，环境和菜肴都很好，价格不高，注重周转率。”老程先容了他对上海调查的感受。南京不限次数场子工作室。

“从上海浦东看，你觉得未来金水区的CBD怎么样？”非哥问老程，因为老程这次上海之行主要在浦东。南京还有场子在开呢。

“从上海浦东地铁出口的角度来看，金水CBD未来应集中在正宏国际中心和建业凯旋广场。由于这两个项目与2号线无缝连接，地铁对上海的城市综合体太重要了。如果差几十米，租金就会有差距，一条小路上的生意也会有所不同。上海办公楼的物业管理太好，整个建筑的维护也很好。”南京不限次数私人工作室。

说到这里，非哥喝了啤酒，叹了口气:“自从买了正弘世博中心文博东路，我就气得要死。交房一年多，目前入住率在40%左右。经常停电，破通力电梯垃圾很多，入住后阳台改造，让门每天都像土地。目前，我的世博中心房屋租金为1.5元/平方/天，但不能通过三路金城国际广场租用。今天，我决定卖掉世博中心半层的办公楼，看看万达或建业的变化！"南京高端商务预约。

万达的写字楼一定和建业凯旋广场有一场战斗。这是一场坐地虎与过江龙的近距离战斗，但万达的位置显然不如建业。南京仙林万达茂鸡。

我问非哥：“你说正弘世博中心乱的主要原因是什么？”

非哥说:“办公楼太小了，里面有很多60-70平方米的小办公室。”

老程说:“这些企业虽然面积小，但人多，所以乱七八糟。在上海，我去了几栋办公楼，里面每户的整体形象越大越好。”

金水万达这次把写字楼分开的面积太小了，80左右，100左右，这样万达很容易卖。但后期一定要乱。未来建业最小面积200多平方米，未来管理会好很多。而且建业有自己的业务，停车管理比万达好，不管停车位多少。

四、未来金水CBD将上演三国杀戮

东风路花园路附近将成为金水区CBD的核心。随着农业路的高架桥，丹尼斯和360形成的商业知名度也将向北移动。农业路两侧的国际贸易中心办公楼和国际企业中心办公楼也将面临高架桥出行不便等问题。正宏国际中心、建业凯旋广场和万达，三大巨头也将在不久的将来进行激烈的三国杀戮。南京 不限次数场子。

正弘面积最大，大有魏国之象。南京便宜的中项场子2020。

最精细的建设项目，颇像吴国。南京400以内的场子。

万达的位置有点偏，除了酒店，没有自己的生意，比如蜀国。

老程说:“如果闲馆的位置稍微东一点，我会有更多的期待。我非常担心社区商店在金水CBD的边缘化中，未来正弘、建业、万达的竞争。”

在晚宴上，老程给南方的一张桌子送了两道菜和几瓶啤酒。他回来说：“闲置博物馆西观系俱乐部的三个兄弟关闭了俱乐部，损失了数十万美金。他们正在讨论如何承担损失。其中一个兄弟的宝马已经被绿源电动汽车取代。另一个兄弟是一家设计企业的总监，年薪超过20万英镑。经过几年的努力，他积累了一点，想创业，没想到会成为炮灰。我告诉三兄弟，生活中没有浪费经验，失败是为下一次成功做准备。今晚免费，也算一点安慰吧！今晚免费，也算是一点安慰吧！"

正弘世博中心办公楼，非哥第二天挂出东风路和文博东路，准备出售。

而我，准备平价转出蓝三和万达的店铺。“兵无常势，水无常形。在一个商业计划中，根据环境的变化不断调整可能是投资和运营的根本途径。”

老程的几道新菜味道不错，但那天晚上喝醉后，他告诉我和非哥：“与郑东CBD相比，金水CBD是市场自由形成的。它植根于郑州最具市场活力和中小企业最集中的金水核心。它有自由的市场基因。郑东CBD是一个人工规划的商业区。他对未来的金水CBD更为乐观。

然而，在过去的三年里，没有分支机构，梦想和现实之间仍然有很大的差距。这个过程很痛苦，但有时我觉得几个兄弟也很温暖。我希翼金水CBD能建得更快，来的人更多，闲置博物馆的机会也会更多。”

“数学人，IT男、强迫卖淫炒房”；非哥给我和老程推了同样的话。我回答说:

“春花秋月是什么时候，过去知道多少，闲馆昨晚又东风了，买房不堪回首月明中——闲蛋痛。”

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老程是我做家用电器的同事。家用电器关闭摊位后，他于2013年10月开始筹备闲置博物馆。出生在南阳新野农村的老程，一直有着老年人的文艺情怀。长期生活在郑州，却怀念“村头树下”的农村生活。

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“是的，在淘宝、JD.COM等电商的冲击下，社区商铺只能用于服务业。英地一期东门北门和南门先后开了卖女包的店，卖酒的店，卖海鲜的店，卖玉字画的店，不到一年就倒闭了。蓝堡湾贵人街也有60家左右的店铺，不到一年就换手了10多家，开关已经成为家常便饭，关一家亏了几十万就走了。附近纯一楼租金200多/平方/月，50-60平方店，月租金12000-14000，再养两个业务人员，月固定费用2万多，今年零售利润薄如纸。"

非哥说:“我的几个哥们在北京。前几天去北京逛逛。北京也是这个趋势。社区底层的商家基本不卖东西。马云做了所有的生意。购物主要是去商场，商场生意不是很火爆。商场主要是大力拓展餐饮娱乐业。这个地区的商店大家都在开酒店，酒店供过于求。附近的酒店经常关门。你看，2014年2月逃跑，听哥们说损失80多万，蓝二贵人街重庆火锅店开业4个月也关闭，蓝二期南门科源路西牛羊肉餐厅，工作5个月关闭，400多平方米，也损失了80万或90万逃跑。"

在传统实体经济低迷的背景下，郑州的资本已经转向餐饮业。以火锅店为例。2014年4月底，郑州有1731家火锅店。8月5日，统计数量显示已达2376家，3个多月增长600多家，不包括未开业、未统计的装修。估计现在已经有2800多家了。

在郑州周边省会城市，石家庄火锅店1200家，太原1400家，西安1700多家，南京1400多家，济南1400多家。相比之下，郑州火锅行业已经达到了极度饱和的状态。

由于租金高，厨师成本高，传统的烹饪酒店无法维持。大家都转向了火锅店。现在郑州火锅行业竞争如此激烈。相信2015年上半年会有一批火锅店倒闭。

“非哥，2010年郑州限购后，各房地产增加了商业地产开发，店铺量价也在上涨。金水CBD附近的纯一楼卖了5万多元。今年很多地方社区底层商户空置率已经达到20%，租金也纷纷下调。以休闲博物馆下面的纯一楼为例。去年10月，他们租了联想的手机进行维修。当时每平方米230元/月/平方米。联想的手机工作了5个月就逃跑了。中间空置了5个多月。前几天听说租了“四季面馆”，每平方米只有200元/平方米。“我向非哥说明说。

非哥听后叹了口气:“恒大在文博西路，卖7万元/平米。交房一年多了，一家店没开。正红蓝堡湾三期美食一街店卖的不火。我劝你转蓝堡湾三期店。势头不是很好。拿着去年买的万达内街纯一楼的店看看，兄弟。”

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现在看看附近的社区商店不是很乐观，红蓝堡湾四期持有17万平方米，建业持有5万多平方米，建业持有百货企业，西销售2万多平方米的商店，通过平台连接自己的百货企业，非常方便，价格只有4-5万元。

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三、老程在上海回来的一顿饭，非哥决定卖掉世博中心半层楼

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老程的几道新菜味道不错，但那天晚上喝醉后，他告诉我和非哥：“与郑东CBD相比，金水CBD是市场自由形成的。它植根于郑州最具市场活力和中小企业最集中的金水核心。它有自由的市场基因。郑东CBD是一个人工规划的商业区。他对未来的金水CBD更为乐观。

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